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Jornal da Lei

- Publicada em 11 de Dezembro de 2017 às 14:35

Relevantes alterações na alienação fiduciária de imóvel

Trazida ao nosso ordenamento jurídico pela Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, a alienação fiduciária de imóvel, importante modalidade de garantia real que oxigenou o mercado imobiliário e fomentou a disponibilização do crédito imobiliário, completou duas décadas nesse ano. Esse fato coincidiu, justamente, com a entrada em vigor da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, proporcionando oportunas adequações nessa eficaz modalidade de garantia.
Trazida ao nosso ordenamento jurídico pela Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, a alienação fiduciária de imóvel, importante modalidade de garantia real que oxigenou o mercado imobiliário e fomentou a disponibilização do crédito imobiliário, completou duas décadas nesse ano. Esse fato coincidiu, justamente, com a entrada em vigor da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, proporcionando oportunas adequações nessa eficaz modalidade de garantia.
Primeiramente, vale apontar que a Lei nº 13.465/17 adequou o procedimento de intimação do garantidor à sistemática do Código de Processo Civil, analogamente à modalidade conhecida como "citação por hora certa".
Assim, após duas tentativas de intimação pessoal e havendo suspeita motivada de ocultação, torna-se possível a intimação de qualquer familiar ou, em sua falta, de vizinho do garantidor de que, no dia útil imediato, o oficial retornará ao imóvel, para efetuar a intimação, na hora designada. Além disso, nas hipóteses de condomínios edilícios ou de outros conjuntos imobiliários, dita intimação pode ser feita ao funcionário da portaria encarregado pelo recebimento de correspondências.
Adicionalmente, tornou-se obrigatória a comunicação ao garantidor da realização dos dois públicos leilões da Lei nº 9.514/97. Essa comunicação deve conter as datas, horários e locais dos leilões e necessitará ser instrumentalizada por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.
Outra modificação da Lei nº 13.465/17 diz respeito ao valor mínimo para fins de venda em primeiro público leilão. Agora, deverá ser observado o valor mínimo utilizado como base de cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), exigível quando da consolidação da propriedade do imóvel. O referido preço mínimo se trata do valor venal, conforme estabelece o artigo 38 do Código Tributário Nacional.
Ademais, foi introduzido o direito de preferência ao garantidor para adquirir o imóvel, desde que seja exercido até a data da realização do segundo leilão e que sejam pagas as despesas, inclusive o valor do ITBI e, eventualmente, de laudêmio. Trata-se de uma nova aquisição do imóvel, dando-se a oportunidade ao garantidor de quitar a dívida e não perder o imóvel.
Destaca- se ainda, a alteração da data pela qual incide a taxa de ocupação do imóvel, passando o marco inicial a ser aquele da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do fiduciário, e não mais da alienação do imóvel em leilão.
Em conclusão, verifica-se que a Lei nº 13.465/17 trouxe alterações que nos parecem, no geral, positivas e possuem a intenção de dirimir discussões judiciais. Caberá ao Poder Judiciário, salvaguardar a efetividade dessas alterações e dos demais dispositivos já consagrados pela Lei 9.514/97, proporcionando segurança jurídica e beneficiando o mercado imobiliário como um todo.
Advogados especialistas em Direito Societário
 
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