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Mesmo depois de o novo Código de Processo Civil (CPC) endurecer as regras para o atraso no pagamento de condomínios, há um ano e meio, não houve grandes mudanças na inadimplência no setor. A pesquisa do mercado imobiliário sobre inadimplência nos pagamentos das quotas condominiais em Porto Alegre, promovida pelo Secovi/RS-Agademi, mostra uma estabilidade nos pagamentos.
O levantamento, por amostragem, consiste na avaliação de dados fornecidos por administradoras de condomínios em diversos bairros da Capital. A situação de inadimplência foi apurada segundo determinados períodos de atrasos (até 29 dias, de 30 a 60 dias e mais de 60 dias). Os resultados mostraram que 14,41% das 62.853 economias avaliadas estavam em atraso no pagamento das taxas condominiais em julho deste ano, das quais 0,22% possuíam ações judiciais de cobrança. Em julho de 2016, o índice de condomínios com atraso em Porto Alegre era de 12,80%, dos quais 0,46% eram alvos de ações judiciais de cobrança. A média da inadimplência nos 12 meses fechados em junho de 2017 foi de 13,76%.
A vice-presidente de condomínios do Secovi/RS-Agademi, Simone Camargo, destaca que os números demonstram que a inadimplência, apesar das mudanças na legislação, permanece ainda em patamares semelhantes ao do passado. Entretanto, Simone admite que as notícias na imprensa sobre as normas mais severas e as advertências das imobiliárias e dos síndicos assustam os inadimplentes que podem até perder os imóveis. "Mas, na prática, isso não mudou muito, o Judiciário ainda tem seus trâmites", frisa. A executiva do Secovi/RS-Agademi também defende que, em um momento de dificuldades da economia, com parcelamento dos salários do funcionalismo, é preciso bom senso, por isso, cada vez mais, a tendência é de que sejam feitos acertos entre credores e devedores, evitando a batalha judicial.
O sócio da Souza Berger Advogados Pablo Berger salienta que uma das principais alterações do Código de Processo Civil diz respeito a como a Justiça vê o crédito decorrente de condomínios. O advogado recorda que até a entrada em vigor em março de 2016 do novo texto, esse tipo de crédito não era considerado um título executivo. Ou seja, o condomínio deveria submeter à apreciação do Judiciário para que fosse declarado o crédito. O devedor, então, era intimado para fazer sua defesa e era marcada uma audiência.
"Ao final, após recurso, poderia chegar, eventualmente, a um tribunal superior e depois de um período que poderia ser de anos, a Justiça declarava que o condomínio tinha o direito de cobrar e aí se passava à fase de valores, de execução dos bens", detalha. Com o novo Código de Processo Civil, determinando o crédito de condomínio como um título executivo, abreviou-se essa etapa inicial, acelerando o processo. Assim, comenta Berger, o condomínio ingressa agora com a ação já cobrando diretamente o devedor em relação ao seu patrimônio.
Dívida pode gerar penhora de imóvel; advogados recomendam acordo entre as partes
Pelo novo Código de Processo Civil, se o devedor de condomínio não depositar em juízo o valor em discussão, pode implicar, nos casos mais radicais, até a penhora do imóvel. Os inadimplentes teriam três dias para quitar a dívida, correndo o risco de ter seus bens bloqueados. Porém, a advogada Mara Anália Nóbrega, especialista em direito imobiliário e que advoga para a Guarida Imóveis, detalha que esses três dias para pagar ou sofrer as penalidades contam a partir da data de citação do inadimplente por parte do oficial de Justiça.
"Mas, até o processo chegar na casa do devedor, há uma série de burocracias dentro do fórum", aponta. Mara acrescenta que o prazo para um imóvel ir à leilão dependerá do tempo que o processo leva para chegar ao juiz, do cartório que está analisando o tema, do trabalho do oficial de Justiça, entre outros fatores. A advogada comenta que se percebe um reflexo positivo da mudança do código, todavia a expectativa era bem maior. Mara diz que é possível notar que algumas pessoas, que não tinham o hábito de pagar em dia, até por uma questão de desorganização, passaram a se preocupar mais em quitar seus débitos. "Não diria que as ações ficaram mais rápidas, mas hoje, logo no início do processo, o bem pode ficar indisponível, pois se entra com a ação de execução e logo em seguida haverá a penhora", comenta a advogada. Contudo, Mara ressalta que essas discussões continuam sendo demoradas dentro do Judiciário.
A gerente de produtos da Auxiliadora Predial, Cristina Dittgen, também atesta que os níveis de inadimplência nos condomínios permanecem parecidos. "O novo código entrou há pouco tempo", ressalva. Cristina projeta que, com o passar do tempo, a legislação ficará mais efetiva. Contudo, a gerente da Auxiliadora Predial reforça que o ideal é que as partes envolvidas sempre cheguem a um acordo cordial, até para evitar os custos judiciais, que são elevados.