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Se os cerca de 750 mil imóveis de Porto Alegre tivessem o valor venal atualizado hoje, o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) subiria 120%. A estimativa é da Secretaria Municipal da Fazenda. Isso porque a última revisão da planta de valores do IPTU na capital gaúcha ocorreu em 1991.
Nesses 26 anos, muitas regiões da cidade se desenvolveram e valorizaram, outras, que nem estavam urbanizadas, são hoje núcleos de condomínios de luxo. Isso sem falar no boom imobiliário do final da década passada e do início desta, em que, além de uma rapidez maior no ritmo das novas construções, houve alta acelerada no preço dos imóveis.
A valorização, de uma maneira geral, foi bem superior à inflação nessas duas décadas e meia. Com toda essa evolução, se fosse considerado o preço de mercado, o valor do IPTU mais que dobraria.
E o fato objetivo é que o imposto vai mesmo aumentar no ano que vem, após a revisão da planta de valores. Para que o reajuste do tributo não pese tanto no bolso do contribuinte porto-alegrense, a prefeitura estabeleceu travas. Com isso, projeta-se um crescimento de 30% a 50% na arrecadação do IPTU de 2018 a 2020.
Além dessa regra de transição para diluir o reajuste ao longo dos próximos três anos, outro mecanismo para minimizar o impacto do aumento é um redutor no valor venal dos imóveis: o IPTU será calculado sobre 70% do valor de mercado.
A partir da cifra que sair desse cálculo, incidirá a alíquota do imposto. Hoje, Porto Alegre tem uma alíquota única de 0,85% sobre o valor de imóveis residenciais. Técnicos da Fazenda devem definir, até amanhã, uma proposta de progressividade, dependendo do valor do imóvel.
É possível fazer uma analogia com o Imposto de Renda: uma primeira faixa isenta - imóveis mais baratos - e outras quatro ou cinco alíquotas de acordo com o valor da propriedade.
Embora o corpo técnico vá apresentar uma proposta ao prefeito Nelson Marchezan Júnior ainda nesta semana, a discussão de isenções, regra de transição e progressividade das alíquotas passa por uma decisão política. Depois de o projeto de lei ser finalizado pelo Executivo, a matéria irá para a Câmara de Vereadores.
Para chegar no estágio atual do processo de atualização da planta de valores do IPTU, houve um grande trabalho de levantamento dos 750 mil imóveis da Capital pelo corpo da Secretaria da Fazenda. Embora a atualização seja permanente, houve um mutirão de cerca de 20 profissionais, incluindo técnicos da Fazenda (exatores, auditores, engenheiros e arquitetos) e da Procuradoria-Geral do Município (procuradores) nesses sete meses do ano. "Foi uma busca do valor do imóvel com base no mercado", explica Marco Heinski, diretor da Divisão de Receita Imobiliária da Secretaria Municipal da Fazenda.
A atualização do valor venal é feita através de uma equação que leva em conta o preço de mercado do metro quadrado de cada face do quarteirão (a quadra da rua onde está o imóvel), o tipo construtivo (material utilizado na construção), o tamanho do imóvel (quantos metros quadrados), o uso (residencial ou comercial) e a finalidade (loja, comércio, escritório, residência, box).
Confira mais informações:
Revisão da planta deve ser feita de quatro em quatro anos
Marco Heinski e Leonardo Busatto lideram o processo de atualização
JONATHAN HECKLER/JONATHAN HECKLER/JC
Porto Alegre é a capital brasileira que há mais tempo não faz a atualização da planta de valores do IPTU. Um dos motivos que explica os 26 anos sem envio de um projeto de lei da prefeitura para a revisão do tributo municipal é o desgaste político que a medida gera, por envolver aumento de um imposto.
Para evitar que o problema se repita, a proposta a ser enviada pelo Executivo para a Câmara Municipal neste ano prevê uma atualização da planta de valores a cada quatro anos. "A ideia é que, sempre no primeiro ano de cada gestão, o projeto seja encaminhado", explica o secretário municipal da Fazenda, Leonardo Busatto.
Como a cidade não para, está sempre se desenvolvendo, com novas construções e mudanças na paisagem, a medida minimizaria distorções geradas pela valorização nos imóveis a partir da construção de novos equipamentos - como um shopping center, por exemplo - pela urbanização de um bairro novo ou por melhorias viárias, caso da Terceira Perimetral.
Na visão da prefeitura, além de evitar injustiça tributária, a medida também permite que o município deixe de renunciar a uma arrecadação própria. O IPTU perdeu espaço na comparação com o PIB da cidade. Em 1997, representava 0,79%; em 2015, era 0,55% do PIB de Porto Alegre.
Outra distorção, na avaliação da Secretaria da Fazenda, é a comparação com o Imposto sobre a Propriedade de Veículos Automotores (IPVA). No ano passado, o estado do Rio Grande do Sul arrecadou R$ 490 milhões de IPVA em Porto Alegre. O IPTU rendeu R$ 450 milhões.
Busatto observa que, de maneira geral, o proprietário de um imóvel tem um automóvel que custa cerca de 10% da residência. "E o carro deprecia ano após ano, mas o IPVA aumenta. Enquanto isso, o imóvel se valoriza", compara.
O secretário destaca ainda que é comum, em Porto Alegre, o cidadão pagar mais de taxa mensal de condomínio do que paga de IPTU para o ano inteiro. "Como vamos querer melhorar os serviços do município desta forma?", questiona. Como dado da desatualização das cotações, Busatto cita que 36% dos imóveis da cidade estão avaliados em até R$ 50 mil.
Outro ponto destacado é a questão da justiça tributária. Imóveis do mesmo valor chegam a pagar IPTU com uma diferença de até 10 vezes. Um exemplo destacado por técnicos da Fazenda compara três imóveis cujos proprietários declararam R$ 520 mil como valor. Um no Jardim Itu Sabará, outro no Nonoai e o terceiro no bairro Petrópolis.
Embora, oficialmente estejam com valor de mercado igual, no IPTU, o do Jardim Itu Sabará é avaliado em R$ 71 mil e paga R$ 263,00 de imposto; o do Nonoai está em R$ 160 mil na planta de valores e paga R$ 886,00. Finalmente, o do Petrópolis, cujo valor está em R$ 237 mil na planilha da prefeitura, paga R$ 1.486,00.
A ideia é que, com a atualização da planta, os três paguem o mesmo valor a partir de 2018.
Proposta para cálculo do valor de mercado e do IPTU
1- Atualização do valor venal do imóvel
- Valor do metro quadrado na face do quarteirão onde está o imóvel (as regiões da cidade têm valorizações distintas; o trabalho da Fazenda analisa quarteirão por quarteirão, obtendo inclusive o valor médio em cada quadra)
- Tipo construtivo (material utilizado na construção)
- Tamanho (quantos metros quadrados)
- Uso (residencial ou comercial)
- Finalidade (o que é feito do imóvel: residência, loja, escritório, comércio)
A partir desses fatores, os técnicos calculam o valor de mercado atualizado de cada imóvel.
2- Aplicação do redutor para 70%
Uma das formas encontradas pela prefeitura para minimizar o impacto do reajuste do IPTU com a atualização da planta de valores após 26 anos foi aplicar um redutor ao valor dos imóveis estipulado em 70%. Assim, se um apartamento é avaliado, por exemplo, em R$ 200 mil, para fins de IPTU terá como valor computado R$ 140 mil.
3- Aplicação da alíquota
Será apresentada uma proposta de alíquota progressiva. Atualmente, é única para imóveis residenciais, de 0,85%. Imóveis não residenciais pagam 1,10% e terrenos varia de 1,5% a 6%. A atualização deve prever uma linha de corte para isenções e outras quatro ou cinco alíquotas que serão maiores de acordo com o valor do imóvel.
4- Aplicação de redutores (teto para aumento de um ano para outro, por exemplo) e escalonamento
Exemplo de cálculo do IPTU
Se um imóvel for avaliado em R$ 200 mil, com o redutor de 70%, seu valor do IPTU será de R$ 140 mil. Se a alíquota for de 1%, o novo valor do IPTU deste imóvel será de R$ 1,4 mil. Se esse aumento for considerado muito elevado para um ano, pode