Distrato de imóvel persiste

Em 2012, quando o microempresário Claudenir de Melo comprou um apartamento na planta, a economia era diferente. Os juros menores permitiam parcelas que cabiam no bolso, e o consumo estava mais aquecido, o que beneficiava sua atuação no setor de serviços. Três anos depois, já tendo pago as parcelas de entrada do imóvel, ele teve um financiamento de R$ 360 mil recusado por seu banco, sinal de que as condições já não eram mais tão favoráveis.

Os primeiros balanços de construtoras referentes ao período de janeiro a março deste ano mostram que os distratos de imóveis na planta (os cancelamentos dos contratos de compra) ainda não deram trégua, principalmente no segmento de médio e alto padrão. Na incorporadora Cyrela, por exemplo, os distratos geraram impacto de R$ 500 milhões no caixa no período. Já para a Tecnisa, essa prática representa R$ 2,4 bilhões desde 2013.

Atualmente, o consumidor que pede o distrato pode obter de volta até 90% do valor que pagou. No entanto há processos que se arrastam por anos, tal como o caso de Melo, até hoje sem uma decisão final. "A construtora ofereceu apenas 60% do valor que foi pago", diz.

Para tentar minimizar o prejuízo, construtoras pleiteiam junto ao governo uma nova regulamentação para os distratos. Uma proposta que está sendo discutida no Congresso é que as empresas retenham o sinal pago mais 20% das parcelas já desembolsadas, desde que o montante não supere 10% do valor do imóvel.

"Na fase de obras, o consumidor paga cerca de 20% do valor do imóvel para a construtora antes de buscar um financiamento pelo banco. Caso ficassem retidos esses 10% sobre o preço do imóvel, o prejuízo para ele seria de metade do valor desembolsado", explica o advogado Marcelo Tapai. Especialista em Direito Imobiliário, ele destaca que a falta de uma cultura de poupança por parte do consumidor facilitou o avanço dos distratos, uma vez que o desemprego e o crédito escasso pegaram muitos trabalhadores de surpresa.

Tapai defende, porém, que as construtoras também arquem com o ônus. Segundo ele, houve grande apelo à compra de imóveis no passado sem que os riscos do negócio ficassem totalmente claros para o comprador.

Sócio do escritório Souza, Cescon, Barrieu & Flesch Advogados, Marcos Prado afirma que, na visão de algumas empresas, há quem tenha comprado um imóvel para investimento e, ao não ver a valorização esperada, desistiu do negócio. "Outro pleito é a diferenciação nas regras para imóveis residenciais e comerciais."

Presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz Antonio França defende tratamento igual para todos os casos e afirma que uma nova regulamentação vai proteger empresas menores. "Muitas acabaram ferindo contratos com bancos e com os próprios compradores, pois não tinham dinheiro nem para terminar as obras, nem para pagar quem distratou", diz.

Marcelo Tapai rebate e alega que há também falhas de gestão. Ele cita o caso da PDG, que já foi a maior incorporadora do País e pediu recuperação judicial em fevereiro. Pesquisador da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), Eduardo Zylberstajn afirma que a melhora para o setor deve vir apenas em 2018, com a recuperação da economia e a retomada da confiança. Ele não se posiciona sobre a mudança nas regras para distratos, mas diz que o mercado imobiliário está aprendendo com a crise. "Apesar disso, os preços caíram relativamente pouco."

Além de baixar os preços dos imóveis, a crise econômica fez crescer o volume de retomadas de propriedades por falta de pagamento. Não há estatísticas oficiais, mas atores do mercado afirmam que, desde 2016, aumentou a quantidade de pessoas que perdem seus bens em função de inadimplência, seja de crédito imobiliário, seja de cotas de condomínio.

Na Caixa Econômica Federal, responsável pela maior parte do crédito para casa própria no País, as retomadas cresceram 80,9% em 2016, para 15.881. O presidente da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), Gilberto Abreu, afirma a situação continua crescendo neste ano. Desemprego crescente e endividamento da população - que reduz o poder de compra do consumidor - ajudam a explicar esse salto.