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Os lançamentos de imóveis (residenciais, comerciais e loteamentos) atingiram 4.015 unidades no acumulado de janeiro e fevereiro de 2017, o que representa uma queda de 13,4% frente aos mesmos meses de 2016. No acumulado dos últimos 12 meses encerrados em fevereiro, os lançamentos alcançaram 69.180 unidades, alta de 7,3%.
Os dados são da pesquisa divulgada ontem pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) em parceria com a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), que colhe informações de 20 empresas associadas com operações em diversos estados, mas concentrados na Região Sudeste. As entidades vão começar a abrir os dados de projetos do Minha Casa Minha Vida (MCMV) e de empreendimentos de médio e alto padrão (MAP).
Em 2017, a participação do segmento MAP no total de lançamentos foi de apenas 2,9%, evidenciando a menor demanda do mercado e a menor disposição dos empresários em trabalhar com esses imóveis. Já nos últimos 12 e 24 meses, a participação média do setor MAP foi de 19,9% e 21,7%, respectivamente.
"Os empreendimentos de médio e alto padrão estão em queda, enquanto os projetos dentro do MCMV estão aumentando. O mercado está segmentado, com comportamentos distintos", frisou o coordenador da pesquisa, Eduardo Zylberstajn.
As vendas de imóveis totalizaram 13.779 unidades de janeiro e fevereiro de 2017, alta de 6,9% em relação ao período em 2016. No acumulado dos últimos 12 meses até fevereiro, as vendas somaram 104.718 unidades, queda de 4,9% frente ao período anterior. Em 2017, a participação dos empreendimentos MAP nas vendas foi de 33,1%. Nos últimos 12 e 24 meses, a participação média foi de 39,2% e 43,2%, respectivamente.
No primeiro bimestre do ano, foram entregues 7.585 unidades (-55,3%). Nos últimos 12 meses, as entregas somaram 132.182 unidades ( 6,8%). Os empreendimentos MAP responderam por 37,8% das entregas neste ano. Nos últimos 12 e 24 meses, foi de 53% e 45,9%, respectivamente.
O estoque de imóveis em fevereiro chegou a 118.749 unidades, patamar equivalente a 17 meses de vendas. Um ano antes, esse patamar era de 16,6 meses de vendas. Em 2017, a participação média dos empreendimentos MAP no estoque era de 40,7%. Nos últimos 12 e 24 meses, a participação média era de 44% e 49,1%.
Empreendimentos de médio e alto padrão lideram os pedidos de distratos
Os cancelamentos de contratos de compra e venda de imóveis na planta - os distratos - atingiram 5.383 unidades no primeiro bimestre de 2017 e um total de 43.292 unidades no acumulado dos últimos 12 meses encerrados em fevereiro. Com isso, os distratos corresponderam a 41,6% das vendas nos últimos 12 meses até fevereiro de 2017, patamar um pouco inferior aos 42,7% registrados nos últimos 12 meses até fevereiro de 2016, de acordo com os dados da pesquisa da Abrainc e da Fipe.
Os empreendimentos de médio e alto padrão responderam por 53,1% dos distratos no primeiro bimestre. Já nos últimos 12 e 24 meses, essa participação foi de 58% e 57%, respectivamente. O restante dos distratos ocorreu no segmento de moradias voltadas para a população de baixa renda, enquadradas no Minha Casa Minha Vida.
O presidente da Abrainc, Luiz França, explicou que a rescisão de negócios é menor no segmento de baixa renda, porque a venda geralmente é condicionada à liberação do financiamento bancário, o que garante ao consumidor maior previsibilidade sobre taxas de juros e inclusão das parcelas do empréstimo no orçamento. "Ao receber o imóvel, a equação financeira já está constituída. O cliente não tem mais preocupações. Essa é a principal diferença para o que ocorre no segmento de imóveis de média e alta renda", afirmou, explicando que, nesse mercado, o crédito bancário só é liberado no fim da obra.
Os distratos foram apontados como o principal responsável pela sequência de prejuízos anuais das empresas de incorporação imobiliária, gerando riscos sistêmicos e comprometimento da produção de imóveis no médio a longo prazo.
Em 2016, foram rescindidas 44.233 vendas de imóveis pelas 20 empresas associadas à Abrainc. Isso gerou um custo de R$ 1,1 bilhão com a revenda das unidades, montante que corresponde a cerca de 10% do valor dos empreendimentos lançados no último ano, que totalizaram R$ 10,9 bilhões.
O custo com a revenda dos imóveis superou inclusive o resultado líquido das incorporadoras, que, juntas, tiveram prejuízo de R$ 717 milhões em 2016. "O prejuízo como um todo poderia ser evitado se os distratos estivessem regulamentados", frisou o coordenador da pesquisa, Eduardo Zylberstajn. "Um setor que acumula prejuízos constantes não se sustenta. Se a situação continuar assim por mais anos, veremos outros casos de recuperação judicial além da PDG. E os distratos têm um peso relevante nesse cenário", completou.
O economista avaliou que os distratos não são a causa da crise no mercado imobiliário, mas sim um reflexo da crise nacional. "Os distratos são a manifestação dos desequilíbrios do mercado", disse, referindo-se aos juros altos, à perda de renda da população e ao tratamento do Judiciário ao tema - que frequentemente determina a restituição de valores aos compradores nos casos de rescisões, ainda que o contrato seja irrevogável.
Ele acrescentou que a onda de distratos tende a inibir que novos empreendimentos sejam realizados, diminuindo a geração de riqueza. Segundo o estudo da Fipe, cada mil imóveis produzidos em São Paulo geram
R$ 159 milhões de valor agregado na cadeia produtiva.
R$ 159 milhões de valor agregado na cadeia produtiva.
O presidente da Abrainc disse ver riscos sistêmicos decorrentes da falta de regulamentação e do volume elevado de rescisões de vendas. Ele observou que a devolução dos imóveis obriga os incorporadores a restituir aos compradores valores que já haviam sido empregados na construção do empreendimento. Isso cria problemas no fluxo de caixa que podem deixar a construtora sem recursos para terminar as obras.