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As medidas anunciadas pelo governo federal no final de 2016 para tentar ativar o mercado imobiliário no País tiveram uma ressalva da Alphaplan Inteligência em Pesquisas. O diretor da empresa, Tiago Dias, adverte que o que vai ajudar a impulsionar mesmo o setor não é só mais prazo em financiamentos, que foi incluído no rol de anúncios. "A melhor medida para ampliar o volume de concessões de crédito imobiliário seria a redução dos juros, que teria efeito em toda a cadeia do setor", previne Dias, mestre em Economia Aplicada pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul (Ufrgs), que comanda a apuração do Índice de Expectativa do Mercado Imobiliário (Iemi), em parceria com entidades do setor de construção, corretores e de venda. Pelo Iemi, formado pela avaliação de incorporadores, construtores, imobiliárias, corretores e consumidores de imóveis em Porto Alegre, algo começa a mudar. O índice apurado até novembro para 12 meses aponta que as expectativas começam a virar para uma recuperação, o que poderia motivar quem tem investimento no mercado financeiro a migrar para imóveis.
Jornal do Comércio - Como evoluiu o indicador em 12 meses?
Tiago Dias - Em 12 meses (até novembro de 2016), o índice variou positivamente em 32,5%. O Iemi chegou a 112,1 pontos, o que indica uma recuperação importante na expectativa do setor em Porto Alegre.
JC - É uma boa hora para comprar imóvel?
Dias - Uma boa hora de comprar principalmente para o cliente final que tenha uma poupança guardada. As taxas de juros estão altas; e, por outro lado, os preços dos imóveis estão atrativos, assim como as condições de compra que as incorporadoras estão praticando para atrair os consumidores.
JC - O que está determinando essa condição?
Dias - A taxa de juros alta faz com que o investidor prefira manter seus recursos investidos no mercado financeiro, nos bancos ou em títulos do governo. O cliente também pode ter seus recursos rendendo com essas taxas mais altas, mas, por outro lado, tem neste momento uma oportunidade de negociar melhor tanto preço quanto condições de compra de seu imóvel de moradia, o que faz deste um momento especial para o consumidor.
JC - Os preços já baixaram o suficiente ou vão baixar mais?
Dias - Os preços se mantêm em um crescimento menor do que os últimos anos. Não há uma piora eminente do mercado. O pior da crise já passou, e agora é um momento de estabilização e preparação.
JC - Fala-se que Porto Alegre tem baixo estoque de imóveis novos. Isso é real? E qual é o efeito para o mercado?
Dias - Porto Alegre não tem uma relação de estoque sobre oferta em um nível crítico. Há, sim, espaços para lançamentos em nichos de mercado, como, por exemplo, saúde. Isso comprova que há segmentos ainda não explorados no mercado. O importante neste momento é as empresas se munirem de informações, de pesquisas e de estudos que permitam encontrar e explorar estes nichos de maneira correta.
JC - Há oferta de crédito e para as faixas que movem o mercado?
Dias - O crédito está restrito nos bancos, e a taxa, ainda muito alta para ser minimamente atrativa. A política monetária precisará, gradualmente, reduzir os juros para estimular investimentos produtivos e novos negócios na economia.
JC - Como as medidas anunciadas no final de 2016 pelo governo repercutiram no mercado de imóveis?
Dias - A ampliação dos prazos dos financiamentos tenta elevar o volume de concessão de créditos aos consumidores. Uma vez ampliando o prazo, a parcela se reduziria, e os consumidores optariam pela compra dos imóveis. Tudo isso vai contra o censo comum em épocas de crise, em que os consumidores, diante das incertezas frente à manutenção do seu trabalho, rendimentos e futuros investimentos, acabam por não comprometer sua renda. A melhor medida para ampliar o volume de concessões de crédito imobiliário seria a redução dos juros, que teria efeito em toda a cadeia do setor, ampliando a oferta e os lançamentos por parte dos empresários incentivando novos investimentos. Já os consumidores que conseguem acessar taxas mais reduzidas não necessitam de um comprometimento maior de sua renda.
Cresce no País o número de moradias retomadas por falta de pagamento
A busca pela moradia própria se transformou em pesadelo para milhares de brasileiros neste ano. Até o início de dezembro, a Caixa Econômica Federal colocou à venda - por meio de leilões, concorrências públicas ou venda direta - 8.626 imóveis retomados por falta de pagamento do financiamento, 16% a mais que no ano passado.
O aumento no número de unidades ofertadas pelo banco, que detém quase 70% de todo o financiamento imobiliário do País e 4,35 milhões de contratos ativos, não é por acaso. Desde 2012, o total de imóveis retomados por inadimplência pela Caixa cresce. Os dados mais recentes mostram que, entre 2014 e o ano passado, a recuperação de propriedades aumentou 53,8%.
É uma reação em cadeia, explica Miguel Ribeiro de Oliveira, vice-presidente da Anefac, que reúne executivos de finanças. Crise e desemprego minaram o potencial de renda do brasileiro e reduziram sua capacidade de manter as contas em dia. Sem recursos, ele começa a atrasar as parcelas da casa por um, dois, três meses, até não poder mais negociar com o banco. "Grande parte dos mutuários aderiu ao financiamento imobiliário aproveitando o momento de facilidade de crédito no período pré-crise. Só que os contratos são longos, podem durar 35 anos, e a recessão pegou todos de surpresa no meio do caminho. A retomada de imóveis pode crescer mais, pois o cenário que nos levou a isso não foi dissipado."
"Para o banco, a retomada é uma dor de cabeça. Ele tem de arcar com custos como condomínio e IPTU, e manter uma estrutura interna para lidar com esses imóveis. O importante é entender que a compra do imóvel não é para todo mundo. Embora dentro do limite de 30% da renda, a prestação fica muito mais alta do que se pagava de aluguel", diz Marcelo Prata, do Canal do Crédito, que compara produtos financeiros.
Quando detectada a incapacidade de pagamento, o morador pode tentar vender o imóvel, negociando com o banco a transferência da dívida, ainda que abaixo do preço de mercado, para evitar problemas maiores. Ainda que seja a moradia da família, o imóvel financiado pode ser retomado e vendido pelo banco. Na maioria dos casos, o banco notifica o mutuário após o primeiro mês sem pagamento, e o processo de retomada do imóvel ocorre quando o atraso passa de 90 dias.
Nesse intervalo, o mutuário pode tentar diluir as parcelas em atraso aumentando as próximas mensalidades, ou estender o tempo de financiamento, caso o contrato não seja no prazo máximo permitido pelo banco. "Em muitos casos, o banco aceita negociar com o inadimplente uma vez, mas fecha as portas de negociação caso ele fique em atraso de novo", afirma Tathiana Cromwell, da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (Amspa).
A lei diz que o mutuário pode receber a diferença entre o valor de retomada e o preço de venda do imóvel a terceiros. Se o morador deve R$ 100 mil ao banco e o bem foi leiloado por R$ 200 mil, ele quita a dívida e recebe os R$ 100 mil restantes. Segundo a Caixa, o percentual de imóveis retomados pela instituição em 2015 equivale a 0,3% do total em carteira. Além disso, "as medidas legais de retomada do bem, previstas em contrato, apenas são adotadas após o esgotamento da negociação entre o banco e o cliente".