Juro menor favorece os fundos imobiliários

Ter à disposição a renda de aluguéis ou o lucro da venda de imóveis por meio de fundos imobiliários (cujos valores distribuídos a investidores não são tributados) pode se tornar um investimento mais rentável nos próximos meses. A melhora depende da queda da taxa básica de juros (Selic), o que tornaria essa aplicação mais atraente, e da recuperação da atividade econômica.

A aposta, no entanto, é arriscada ao levar em conta o avanço das medidas de ajuste fiscal no Congresso e a decisão do Banco Central sobre o tamanho do corte e o momento de reduzir os juros. Além disso, como as cotas desses fundos são negociadas na bolsa, os preços sofrem variação diária.

Um dos principais fatores que afetam as cotas é a quantidade de imóveis desocupados pertencentes aos fundos (ou o nível de vacância). "Em São Paulo, por exemplo, cerca de 25% dos escritórios de alto padrão estão vazios", diz Arthur Vieira de Moraes, especialista em fundos imobiliários. Com a recuperação da economia, o nível de vacância tende a diminuir, mas o processo é lento: "O mercado imobiliário é mais inercial, demora a se ajustar", explica o pesquisador da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), Eduardo Zylberstajn. O Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix) da Bovespa, que busca refletir a média dos negócios nesse mercado, vem batendo máximas históricas desde junho, e os ganhos acumulados em 2016 superam os 24%.

Para Bruno Lima, gestor da Bradesco Asset Management (Bram), os preços atuais estão convidativos: "A atividade fraca aumentou a vacância dos imóveis, mas a retomada pode ter impacto positivo em um período de 12 a 18 meses", afirma. Segundo ele, é possível fazer aplicações a partir de R$ 100,00. Já Eduardo Vahan, da Rio Bravo Investimentos, diz que a expectativa quanto à melhora do cenário já começou a ser embutida no preço das cotas, e, por isso, a tendência é de estabilidade em 2017. "A valorização vai até o fim do ano, no máximo", diz.

Para o gestor de uma corretora especializada em ativos de risco, a escalada do Ifix não corresponde ao atual momento do mercado de imóveis. "Há uma antecipação da queda dos juros nos preços das cotas, mas eles continuam convidativos a longo prazo", diz. O analista aconselha a investir nesse produto olhando para um prazo médio de 10 anos.

Levantamento da Rio Bravo aponta que, nos últimos 19 meses, fundos dos segmentos de shoppings, imóveis corporativos e galpões industriais ou logísticos tiveram rentabilidade pior do que aqueles em que os contratos dos imóveis têm prazo mais longo, como as categorias de hospitais e agências bancárias. O foco dos gestores está justamente no segmento corporativo, que tende a reagir mais rápido à recuperação da economia.