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Divididos geralmente entre o esporte, os eventos sociais e o lazer, os clubes gaúchos têm convivido, ultimamente, com outra atividade, digamos, menos usual. São cada vez mais comuns os exemplos de agremiações que fazem algum tipo de negócio com a construção civil, cedendo parte de suas áreas para empreendimentos imobiliários. É praticamente consenso entre os clubes que o recurso é o último dentre as alternativas existentes, mas a situação econômica e as mudanças estruturais do setor, no entanto, acabam riscando outras opções em muitos casos.
Criadas em profusão a partir metade do século 19, muitas sociedades deixaram a região central das cidades para áreas maiores nos entornos conforme avançava a urbanização. O processo agora, porém, é um pouco diferente. Se antes o objetivo era conseguir espaços maiores, a onda moderna de negociações busca, na maior parte das vezes, apenas garantir a sobrevivência mínima dos clubes. A largada foi dada com o acordo, em 1976, da troca do terreno da Sociedade Germânia, no bairro Independência, por andares de um prédio erguido na mesma área pelo Bradesco. "Na época, foi o negócio certo", lembra o presidente, Wernel Adelmann. Mais recentemente, outros casos chamaram mais a atenção, como a cessão de parte do terreno do Caixeiros Viajantes, no bairro Moinhos de Vento, para a construção de um edifício comercial, e a revitalização por parte de um grupo de investidores da antiga sede da Sociedade Gondoleiros, na zona Norte, que já não pertencia mais ao clube.
Há peculiaridades, claro, em cada caso. Em comum, entretanto, está a necessidade de fazer frente a dívidas bancárias e tributárias ou reformas das propriedades que as receitas sociais não conseguem mais bancar. "O segmento clubístico, assim como a sociedade em si, passa por um processo de transformação. Hoje, os clubes oferecem atividades culturais, sociais e esportivas, mas têm outros tipos de concorrência", argumenta o presidente da Federação Nacional dos Clubes (Fenaclubes), Arialdo Boscolo.
Os "rivais" são, por exemplo, as casas noturnas e os novos condomínios residenciais, que possuem piscinas e estruturas de lazer antes restritas aos clubes. Boscolo lista, também, os infinitos atrativos da internet, que ocupam o tempo dos jovens. Sem a atratividade do século passado, as receitas das mensalidades dificilmente cobrem as despesas das agremiações. A diferença é equilibrada com locações e eventos. Nos últimos tempos, porém, essas opções também enfrentam dificuldades pela crise econômica do País.
Boscolo afirma não perceber a tendência de maneira generalizada, mas sim em algumas regiões por características específicas. Na Grande Porto Alegre, a proximidade com o Litoral é apontada como outra desvantagem. "É mais fácil pegar o carro e ir para a praia do que ficar no clube", lamenta o presidente do Paladino Tênis Clube, de Gravataí, Alceu Ribeiro dos Santos.
As agremiações mais bem-sucedidas na Capital valem-se ou da atividade esportiva de alto desempenho, que gera patrocínios e verbas federais, ou, justamente, de um patrimônio rentável. "Quem consegue imaginar um União, uma Sogipa ou um Leopoldina Juvenil acabando? Não tem como", comenta a presidente da Federação Gaúcha de Clubes (Federaclubes), Maria da Conceição Nogueira Pires. A mandatária lembra que os clubes têm de se adaptar para atender aos novos desejos da sociedade, sob risco de perder associados. Quem resistiu até hoje, garante, esteve bem estruturado para isso. "Os clubes hoje oferecem uma gama de opções que nenhum outro lugar tem, e com segurança", acrescenta a presidente sobre os atrativos que dão vida ao setor.
Caixeiros Viajantes apostou na cessão de parte da sede
Adelmann mostra o antigo prédio da Sociedade Germânia, uma das precursoras na negociação com o mercado imobiliário, com a troca do terreno no bairro Independência por andares de um prédio na mesma área
ANTONIO PAZ/JC
Talvez o negócio mais famoso envolvendo clubes na Capital, nos últimos anos, foi a cessão de parte da área do Caixeiros Viajantes à Goldsztein, um dos primeiras a utilizar a figura do direito de superfície. O modelo dá à empresa a utilização de 2 mil m² por 30 anos, quando o terreno e tudo que houver nele voltam para o clube. A proposta, segundo o vice-presidente do Conselho Deliberativo do clube, Fernando Munhós Thormann, foi o diferencial em meio às diversas propostas que o clube recebeu pela área.
Iniciada em 2007, a negociação só se efetivou em 2012, por conta de atrasos nas licenças para a construção do Green Office Caixeiros, empreendimento comercial erguido na rua Mostardeiro, onde antes havia um estacionamento. "Foi interessante por não perder um patrimônio e, ainda, ganhar outro no futuro, que o clube não teria condições de construir", argumenta Thormann, que estima em R$ 500 mil mensais o potencial de locação das salas.
Pelo acordo, o terreno e o edifício retornam em julho de 2044 ao clube, que até lá recebe um aluguel mensal. O valor, quando negociado, seria o suficiente para sanar o déficit do clube. A crise econômica, porém, fez as receitas diminuírem, frustrando os planos da agremiação.
O clube, fundado em 1885, tem como carro-chefe a natação, esporte que mantém sob controle próprio, assim como a hidroginástica. "Para mim, os clubes têm de ser voltados ao esporte", defende o presidente, João Paulo Longhi, que sustenta a ideia com o fato de que os condomínios hoje oferecem o lazer antes restritos às agremiações. Outras atividades, como musculação, futsal e patinação, são terceirizadas. O clube possui cerca de mil matrículas aptas a frequentarem a sede, que tem 1,25 hectare.
Graças a renegociações de dívidas fiscais e outros artifícios, Longhi afirma que a situação financeira do Caixeiros é administrável. "Como não temos dinheiro, buscamos parcerias e vamos empurrando até a conjuntura melhorar. Não podemos é deixar fechar o clube", defende. No início do ano, uma assembleia foi convocada para autorizar a venda definitiva da área cedida à Goldsztein e a cessão de outra parcela da sede, na rua Dona Laura. Ambas foram rejeitadas pelos sócios.
Petrópole barrou venda e busca parcerias para investir
Adelmann mostra o antigo prédio da Sociedade Germânia, uma das precursoras na negociação com o mercado imobiliário, com a troca do terreno no bairro Independência por andares de um prédio na mesma área
ANTONIO PAZ/JC
Fundado em 1941, o Petrópole Tênis Clube se orgulha de manter, segundo o presidente, Juarez Leal Borges, a sua área original. A situação esteve perto de mudar, porém, na década passada, quando o clube aprovou venda de parte do terreno a uma construtora. O projeto, escolhido entre outras ofertas, só foi barrado na Justiça por sócios que alegaram falta de quórum na assembleia que votou a questão.
"Nunca soube de uma divisão em que se melhora a condição. Você ganha um fôlego, mas depois volta tudo e vai vender outra parte, acaba se mutilando", argumenta o presidente, Juarez Leal Borges, que era parte do grupo que contestou o projeto. Sem experiência na construção civil, Borges argumenta que 20% dos ganhos seriam gastos pelo clube apenas em consultoria para administrar as obras de reconstrução das instalações atingidas. "Hoje, estaríamos com maquinário aqui dentro e o clube inacabado, sendo provocados a vender o resto do terreno", defende o presidente.
Com instalações para atender 1,2 mil associados titulares em uma área de um hectare no bairro Petrópolis, na Capital, o clube possui pouco mais de 700 sócios pagantes no verão. Os carros-chefes são as sete quadras de tênis e as piscinas, além de escolas terceirizadas de futsal, hidroginástica e lutas, entre outras atividades. "O que alavanca o clube é a parte esportiva", argumenta Borges, ressaltando a tradição do Petrópole também nos esportes aquáticos e no basquete.
Sem o dinheiro da venda, a saída foi buscar parcerias, como a realizada para reforma do casarão social, que esteve inutilizável por praticamente uma década. No caso, o Petrópole acordou uma permuta com a Casa Cor, que buscava um espaço no bairro. O negócio envolveu a locação do prédio à mostra até novembro de 2017, quando será devolvido ao clube com benfeitorias estimadas em R$ 4,2 milhões. A partir daí, o clube quer bancar os custos fixos com a locação dos salões, direcionando a mensalidade dos associados para o esporte. "Apesar dos pesares, estamos nos mantendo sem empréstimos e sem precisar alienar o patrimônio, que é incalculável", argumenta Borges, que conta que propostas ainda chegam eventualmente.
Áreas livres são mais cobiçadas
Mesmo que os clubes quisessem, não haveria negócios sem interessados em adquirir seus patrimônios. E eles existem. Propostas aparecem de vários lados, segundo as agremiações, de postos de gasolina a cemitérios, mas as mais frequentes são, mesmo, da construção civil. Há casos em que o objetivo é o varejo, como aconteceu com a sede do Paladino, em Gravataí (cedida ao Carrefour), e o estádio do Força e Luz (vendido ao Grupo Zaffari). Já a intenção de quase todas as outras consiste em torres residenciais ou comerciais. Em linhas gerais, o principal atrativo é o vasto espaço ainda livre, cada vez menos comum, e muitas vezes em regiões centrais. "Hoje, não se acha mais isso em Porto Alegre, uma das cidades mais verticalizadas do País", comenta Juliano Melnick, diretor da Melnick Even. A construtora viveu a situação recentemente, quando adquiriu o Estádio dos Eucaliptos, do Internacional, área que recebeu um condomínio residencial.
Os passivos de algumas das agremiações surgem como principais dificuldades para efetivar os acordos. "Nesse caso, mesmo que o clube venda, dificilmente sobra algum valor", contextualiza o diretor da Goldsztein e presidente do Sindicato das Indústrias da Construção Civil (Sinduscon-RS), Ricardo Sessegolo. O executivo conta também já ter havido propostas que não se concretizaram pelo fato de a sede em negociação estar hipotecada. Sessegolo vê o direito de superfície, utilizado pela construtora no acordo com o Caixeiros Viajantes, como uma opção para várias agremiações.
O valor sentimental dos espaços também pode ser explorado. No antigo estádio colorado, por exemplo, a Melnick Even reservou um espaço para uma praça que conta a história do campo. Foi o que atraiu também o grupo que adquiriu de terceiros a antiga sede da Sociedade Gondoleiros. "Não compramos o terreno, compramos a história e a arquitetura", afirma um dos investidores, Márcio Carpena. O prédio, que será destinado a locações, foi revitalizado e terá um acervo da história do clube.
Falta de interesse e dívidas levaram Teresópolis a vender sede campestre
Quando assumiu a direção do Teresópolis Tênis Clube, em 2008, o atual presidente José Alberto Coelho se viu envolto em uma dívida bancária "impagável". A solução encontrada, à época, foi colocar no mercado a sede campestre no bairro Belém Novo, que gerava prejuízos à agremiação. "No seu último verão, cadastramos apenas 400 visitas em três meses, com muita repetição de nomes", argumenta Coelho, lembrando que havia custos com 12 funcionários e manutenção.
O Teresópolis chegou a cogitar a utilização do espaço para a construção civil, o que se mostrou inviável pela proximidade com o Aeroclube e por grande parte do terreno estar em áreas de preservação ambiental. Sem interesse de incorporadoras, os oito hectares foram vendidos por R$ 1,38 milhão a um comprador individual (que depois tornou-se público ser Ronaldinho Gaúcho). O valor ajudou o clube a quitar 90% de sua dívida.
Na sede principal, localizada em dois hectares no bairro que lhe empresta o nome, o Teresópolis possui instalações de piscina, tênis, academia, sauna, bolão, entre outras. As únicas atividades terceirizadas são as danças. "Achamos que terceirizar é prejudicial, pois alguém pode oferecer atividade mais barata que a nossa mensalidade e perdemos o associado", argumenta Coelho. A agremiação cobra, atualmente, R$ 85,00 por mês, que viram desconto nas atividades escolhidas pelos sócios.
Com 1,1 mil sócios, a receita ajuda a pagar água, energia (que passa dos R$ 30 mil mensais) e os 50 colaboradores do Teresópolis. O caixa é completado com locações dos espaços e eventos próprios, e há planos de abrir o estacionamento ao público. "Poderíamos ter mais atividades, mas no momento está difícil", conta o mandatário. Um projeto de piscinas para hidroginástica, por exemplo, teve de ser adiado por conta das obras do Plano de Proteção Contra o Incêndio (PPCI), que consumiram R$ 180 mil. O clube já recebeu, também, propostas para a venda de parte da sede para a construção de condomínios, mas declinou. "Para nós, é a última das alternativas", afirma Coelho.
Com duas sedes, Hebraica criou atrativos para evitar venda
Adelmann mostra o antigo prédio da Sociedade Germânia, uma das precursoras na negociação com o mercado imobiliário, com a troca do terreno no bairro Independência por andares de um prédio na mesma área
ANTONIO PAZ/JC
Encravada em meio ao Bom Fim, um dos bairros mais cobiçados da Capital, a sede da Associação Israelita Hebraica esteve na mesa de negociação na década passada. O objetivo era angariar fundos para reformar a sua outra sede, no bairro Petrópolis. O projeto foi derrubado ainda na primeira proposta, de venda apenas do estacionamento, na assembleia geral. "Entendíamos que o clube deveria ser desenvolvido, e não abandonado", argumenta o atual presidente, Joel Fridman, que integrava o grupo contrário à venda.
A alternativa foi reativar espaços inutilizados, dando preferência às terceirizações, além de renegociar os já existentes. Foram buscados interessados para academias de boxe, Krav Maga, danças, musculação, futebol, entre outros, quase sempre para as duas sedes. Além do aluguel, os acordos tem de envolver desconto para sócios. "Clube não é um shopping. A locação é para rentabilizar o clube, mas principalmente para dar opção ao sócio", defende Fridman. A Hebraica tem hoje 1,8 mil sócios em dia, o triplo do que tinha uma década atrás.
As parcerias ajudaram o clube a bancar as reformas necessárias, quase sempre com adiantamentos de aluguéis. Assim, foram reformados os diversos salões, que não podiam ser utilizados por não terem isolamento acústico, além do teatro da sede do Bom Fim. Com as verbas, a Hebraica não tem déficit atualmente. As reformas, porém, foram refreadas com a queda nas receitas pela conjuntura econômica.
Além dessas atividades, o clube também oferece piscinas, encontros de grupos e eventos institucionais - esses, quase sempre na sede do Bom Fim, tradicional bairro judeu. Os dois espaços são fruto da fusão, em 1986, do Círculo Social Israelita, fundado em 1930, com o Grêmio Sportivo Israelita, fundado em 1929. Se na época significou perda de receitas, já que muitos sócios possuíam matrículas em ambas, a situação hoje gera sinergias importantes. Só há uma secretaria, por exemplo, e os vinte colaboradores são remanejados de uma sede para a outra conforme a necessidade. As propostas de compra cessaram, segundo Fridman, que afirma não ter interesse por ofertas em dinheiro. "Se for para melhorar o clube, comprar outra sede maior, estamos à disposição, mas se for para pagar dívida, damos outro jeito", argumenta.
Proposta pela sede salvou Paladino, mas euforia não se sustentou
Adelmann mostra o antigo prédio da Sociedade Germânia, uma das precursoras na negociação com o mercado imobiliário, com a troca do terreno no bairro Independência por andares de um prédio na mesma área
ANTONIO PAZ/JC
Sempre apontado como exemplo de negócio bem-sucedido, a permuta da sede do Paladino Tênis Clube, de Gravataí, desperta sentimentos contraditórios passados 10 anos do acordo. À época, o clube estava falido, segundo o atual presidente, Alceu Ribeiro dos Santos, então diretor. "Arrecadávamos R$ 10 mil mensais, com uma despesa de R$ 15 mil e uma dívida de R$ 400 mil", contextualiza. A única saída foi tentar vender o terreno, de dois hectares, na área central da cidade.
A proposta escolhida foi a do Carrefour, que recebeu o direito de superfície por 20 anos, em troca de um aporte financeiro inicial e uma mensalidade. "Foi um milagre. Estávamos sem saída e apareceu o salvador da pátria", relembra Santos. Com a verba, o clube liquidou as pendências e adquiriu outro terreno de 3 hectares a cerca de 1 km de distância. "Aí foi cometido o grande erro, que foi o sonho de criar um superclube, o que não aconteceu", contrapõe o mandatário.
A verba foi quase toda consumida em um ginásio poliesportivo, piscinas e o esqueleto das quadras de tênis e padel, concluídas depois. Já a sede social nunca saiu do papel - o clube possui hoje um salão graças a desativação de um boliche, que era deficitário.
"Hoje o clube está em situação equilibrada, mas sem perspectiva de melhorias", argumenta o presidente, lembrando que a receita dos sócios não paga a folha de 13 funcionários. O quadro social, que chegou a 800 matrículas com a euforia da mudança, hoje não passa de 400. "Se tirar a renda do Carrefour, fechamos no mês seguinte", comenta Santos. A construção deixou uma dívida que teve de ser quitada com a alienação de 800 m² do terreno novo.
As atividades mais relevantes do Paladino, fundado em 1927 e maior clube da cidade, são o tênis e o padel, que movimentam cerca de 100 sócios cada uma. Além disso, o clube mantém aulas de lutas, futsal, vôlei e badminton, além de piscina e academia, que não geram lucro. "Decidimos transferir essas atividades. Se não conseguirmos alugar, vamos fechar, porque o custo é muito alto", projeta Santos, que refuta possíveis investimentos.
Pioneira, Sociedade Germânia optou por manter localização
Clube mais antigo do Estado, fundado em 1855, o pioneirismo da Sociedade Germânia não acaba por aí. Foi a agremiação também que iniciou uma nova onda de negócios realizados com propriedades de clubes na Capital, que haviam sumido dos noticiários desde a primeira metade do século.
Em 1976, foi formada uma comissão para receber propostas por sua sede, na praça Júlio de Castilhos, que se mostrava comprometida pelo tempo. A Germânia havia se mudado para lá na década de 1920, após o seu antigo casarão, na rua Doutor Flores, ter sido atacado quando o Brasil rompeu relações com a Alemanha em meio a I Guerra Mundial, em 1917.
Entre as ofertas, a escolhida foi a de troca do terreno por dois andares do prédio que viria a ser construído ali pelo Bradesco. É ali que o clube atua desde 1982, quando tomou posse dos novos espaços. "Não tínhamos recursos para reformas. Além disso, mantivemos a nossa localização, que é excelente", analisa o presidente, Wernel Adelmann.
O negócio só foi possível pelo caráter exclusivamente sociocultural do clube, que nunca ofereceu atividades de esporte - fato que motivou a criação da Sogipa, em 1867, pela mesma colônia alemã. "Se tivéssemos esportes, essa área não comportaria o clube e teríamos de ir para outro lugar", conta o presidente. Hoje com cerca de 300 associados, poucos deles de origem alemã, a Germânia se mantém com a receita social, as locações de seus salões para festas particulares e atividades gastronômicas, como almoços e jantares.