Cautelas nas aquisições que envolvam imóveis locados

Na esfera empresarial, são cada vez mais recorrentes as aquisições de empresas ou de estabelecimentos. Em ambos os casos, devem ser observados certos cuidados, caso haja locação não residencial regida pela Lei nº 8.245/1991.

Tratando-se de aquisição de participação analisa-se o contrato para confirmar a inexistência de cláusula que exija anuência do locador à transferência do controle societário. Quanto ao contrato de transpasse, este envolve a transferência da locação, portanto o cuidado deve ser maior, pois é legalmente obrigatória a anuência.

Recomenda-se verificar se o contrato vige por prazo determinado ou indeterminado. Isso é essencial, pois caso esteja por prazo indeterminado, é legalmente facultada a denúncia da locação, concedendo-se o exíguo prazo de 30 dias para desocupação. Assim, é relevante que o contrato seja pactuado por prazo determinado, nele conste cláusula de vigência e que seja registrado no Registro de Imóveis para proporcionar segurança à locação.

Sugere-se verificar se a locação vige pelo prazo mínimo de cinco anos, para que o locatário possa pleitear renovação compulsória. Frisa-se que além da necessidade de o contrato ter sido firmado por prazo determinado, dita renovação subordina-se a outras formalidades, tais como, celebração de contrato escrito, prazo de vigência do contrato ou a soma deles de no mínimo cinco anos e exploração do mesmo ramo por três anos ininterruptos.

Em face dos pormenores que envolvem as aquisições empresariais, é fundamental ao adquirente valer-se de profissionais aptos à análise de eventuais passivos sobre o negócio alvo, bem como que seja realizada diligente análise das questões imobiliárias relacionadas.