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A nova fase do Programa Minha Casa Minha Vida, esperada para a virada do mês, deve ter como principais desafios a elevação da taxa de juros e a falta de perspectiva sobre contratações em seu segmento mais popular. Entre as empresas participantes do programa, a Tenda se mostra cautelosa e avalia que os parâmetros da terceira etapa do Minha Casa podem ser piores que as regras de edições anteriores, por causa do custo mais alto de financiamento aos mutuários. Já para empresas que concentravam operações na faixa 1 do programa, como a Direcional, o plano é aumentar a participação em outros segmentos, o que pode acirrar a competição na faixa 2.
De acordo com o diretor-presidente da Tenda, Rodrigo Osmo, o ano de 2016 pode ser mais difícil que 2015, diante das restrições de financiamento no mercado em geral e o aumento do custo de empréstimos no programa. Em setembro, o governo anunciou a elevação dos juros nos financiamentos das faixas 2 e 3 na terceira etapa do Minha Casa, para até 8,16% ao ano. Durante apresentação de resultados do terceiro trimestre, o executivo afirmou que a capacidade de pagamento dos clientes, que está relacionada com o nível de juros, era o principal foco de atenção na nova estrutura do programa para a companhia.
Braço de baixa renda do grupo Gafisa, a Tenda foca suas operações na faixa 2 de regiões metropolitanas e, por causa dessa concentração, deve ser menos beneficiada pelo reajuste de preços de imóveis no programa, afirmou Osmo. Já outros concorrentes, que possuem uma diversificação geográfica maior, de acordo com o executivo, tinham uma expectativa maior sobre o novo enquadramento de valores para cidades menores.
O preço máximo de imóveis, para as faixas 2 e 3, nas regiões metropolitanas de São Paulo, Rio de Janeiro e Distrito Federal, subiu dos R$ 190 mil para R$ 225 mil. No caso das regiões metropolitanas do Sul, Espírito Santo e Minas Gerais, o limite será de R$ 200 mil, e no Centro-Oeste (exceto Distrito Federal), Norte e Nordeste, de R$ 180 mil. Em cidades com menos de 20 mil habitantes, o imóvel não poderá custar mais de R$ 90 mil.
Apesar do alerta com os juros, a expectativa da Tenda é aproveitar o novo limite de preços do programa para elevar o volume de imóveis enquadrados no Minha Casa e acelerar as vendas de unidades em estoque do legado, isto é, do posicionamento anterior da companhia. Embora não cite em um número específico, Rodrigo Osmo disse que vários projetos do legado que hoje estão fora do MCMV devem ser enquadrados no programa.
Atualmente, a carteira do legado tem cerca de R$ 246 milhões em estoque, sendo que R$ 133 milhões estavam enquadrados nas condições das duas primeiras fases do MCMV, enquanto aproximadamente R$ 113 milhões não correspondiam aos parâmetros.
A MRV Engenharia, que apresenta uma distribuição geográfica mais ampla e inclui atuação em cidades menores, também espera enquadrar mais imóveis no programa. Para Eduardo Fischer, que compartilha a presidência na diretoria da MRV com Rafael Menin, as novas regras do programa devem elevar para mais de 90% o volume de imóveis em estoque enquadrados no Minha Casa. De acordo com os números do terceiro trimestre, do total de R$ 5,43 bilhões em unidades em estoque, aproximadamente 73% poderiam ser adquiridas com recursos do FGTS, dentro do programa.
A expectativa é que o lançamento do novo programa aconteça na virada do mês e, caso isso se concretize, a MRV quer contar com contratações já em dezembro. Além do enquadramento e de futuros lançamentos no programa, Fischer apontou que a velocidade de vendas da MRV deve aumentar.
Empresas devem evitar trabalhar com a renda mais baixa
A terceira fase do Minha Casa também deve trazer uma concentração maior nas faixas 2 e 3, já que muitas companhias estão buscando diminuir a exposição à faixa 1. Em edições passadas, o segmento mais popular do programa era o principal foco de trabalho de companhias como a Cury, que é o braço de baixa renda da Cyrela, e da Direcional. No entanto, os ajustes nas contas públicas têm enfraquecido a expectativa sobre novas contratações na faixa 1, acelerando a transição das empresas para as faixas 2 e 3 do programa.
A Direcional tem minimizado os desafios em trabalhar em novos segmentos do programa, em meio a preocupações de especialistas sobre a variação nos modelos de negócios. Além da diferença na tipologia dos imóveis, as faixas 2 e 3 contam com comercialização de mercado, em vez da escolha de beneficiados pelo governo na faixa 1. "O processo construtivo é exatamente igual ao que usamos na faixa 1", garante o diretor vice-presidente, Ricardo Ribeiro Valadares Gontijo.
O executivo também ressaltou que a companhia já tem trabalhado em outras faixas, nas quais percebeu recepção positiva dos bancos no processo de repasse. "Os bancos que atuam no Minha Casa têm sido bastante eficientes e não temos tido gargalo nessa parte do processo de vendas", afirmou o executivo. "Sem dúvida nenhuma, nossa expectativa é que o volume (de lançamentos) seja superior ao de 2015, que acabou sendo um ano de transição, pela falta de contratações na faixa 1", acrescentou.
Os executivos da Cyrela reforçaram que a Cury está preparada para trabalhar nas faixas 2 e 3 do programa. Segundo o copresidente na diretoria executiva da Cyrela, Raphael Horn, a Cury deverá manter patamar de ganhos nos próximos períodos e continuará a contribuir com os resultados da Cyrela. No trimestre, houve um resultado de equivalência patrimonial de R$ 28,6 milhões, proveniente majoritariamente da parceria com a Cury.
Com a concentração das operações nas faixas 2 e 3, no entanto, tem aumentado a preocupação com uma competição maior, principalmente, pelos terrenos adequados para esses segmentos.
Construtoras esperam definição do governo para a nova faixa 1,5
Entre as oportunidades da nova fase do Minha Casa, Tenda, Direcional e MRV já demonstraram interesse em participar da recém-criada faixa 1,5, voltada a famílias com renda intermediária entre a faixa 1 e a faixa 2. Contudo, Rodrigo Osmo, da Tenda, disse que é preciso que o governo defina como será a tipologia dos imóveis no faixa 1,5, a curva de subsídios para a aquisição das unidades e a escolha de compradores.
Discute-se no governo a possibilidade de a lista ser composta basicamente por pessoas indicadas pela prefeitura, mas o executivo da Tenda ressaltou que "se a venda for muito dependente da lista de prefeitura, isso vai prejudicar muito" a comercialização.
Valadares Gontijo, da Direcional, alerta sobre o impacto do fator social na participação da companhia no programa. Dependendo dos critérios definidos para oferta de subsídios, isso "pode ter um impacto muito significativo no 'affordability' (acessibilidade) nas faixas 1,5, 2 e 3. É um ponto de preocupação e atenção muito forte. Muda completamente a escala que podemos vir a atuar no futuro".